Куди інвестувати у часи нестабільної економіки?

5

Аналітичний матеріал Клубу Директорів про інвестиції в нерухомість Туреччини

Як тільки починається криза в економіці,
на ринку тут же з’являються консультанти.

Спостереження Клубу Директорів

До цього спостереження ми в Клубі Директорів ми прийшли невипадково. Будь-які потрясіння в економіці провокують вибухове зростання тренерів з продажу, консультантів з маркетингу, фінансових і інвестиційних експертів.

Чому?

Тому що у бізнесменів гроші є, і вони хочуть, як мінімум, захистити від знецінення. Як максимум — примножити. Відновлення рентабельності бізнесу після девальвації валюти або економічних потрясінь» може займати роки, а структуру містити треба. Так і починаються пошуки вигідних інвестицій. А ринок «генерує» людей, які хочуть одержати свій «шматок цього солодкого пирога».

Хтось пропонує інвестувати в західні інвестиційні інструменти (фондовий ринок, золото), хтось- у вітчизняні недооцінені компанії, а наша Клубна точка зору (хоча ми і не експерти в цьому) — варто інвестувати в стару перевірену нерухомість або в стабільних країнах, або в країнах з сильним економічним зростанням.

Це і гарантія збереження ваших грошей, і постійний дохід за рахунок здачі оренди, і затребуваність, і зростання вкладень (якщо говоримо про інвестиції в нерухомість у країнах з економічним зростанням).

Ми вирішили пошукати серед наших читачів, є експерти з інвестицій в нерухомість за кордоном, щоб розповісти з перших вуст про плюси і мінуси таких інвестицій, а також знайти самі привабливі країни для інвестицій.

В результаті пошуків ми познайомилися з Элаем, директором компанії, яка займається купівлею та орендою нерухомості в Туреччині. Ми розпитали Елая і ділимося першим аналітичним матеріалом, з якого ви дізнаєтеся:

  • Що дає купівля нерухомості в Туреччині
  • Вигідно інвестувати в нерухомість Туреччини зараз і в яких регіонах
  • Вартість нерухомості в різних сегментах
  • Юридичні тонкощі покупки нерухомості
  • Економіка Туреччини

Загальний огляд

В останні кілька років Туреччина «переживає» значне зростання інвестиційних вкладень від громадян колишнього СНД. Одна з ключових причин — низька вартість нерухомості, від 500 $ за м2, і відносно недорога вартість комунальних платежів (у середньому 150 $).

Другий плюс — це можливість отримати іноземцям кредит в середньому під 7-8% річних до 70% позики, що значно спрощує процес інвестиції.

Кредит у банку брати Елай не радить, краще при покупці в новобудові отримати внутрішню безпроцентну розстрочку. У цьому вам обов’язково допоможе хороша ріелторська компанія, про деяких з них — далі у статті.

Третій плюс — економіка Туреччини і попит на нерухомість ростуть, тому вкладення зараз можуть стати дуже прибутковою інвестицією. У 2014 році «квадрат» житла в цілому по Туреччині подорожчав на 12-14%, а в курортних регіонах (Анталія, наприклад) і Стамбулі ціни зросли на 25%. Саме ці регіони мають в загальній вазі продажу нерухомості близько 30%.

Четвертий плюс — чудовий клімат. Під впливом турецького клімату з організму йдуть важкі хвороби, постійні мігрені і проблеми з загальним станом.

П’ятий плюс — досить швидке і просте отримання виду на проживання при придбанні нерухомості.

Ще один важливий фактор, який приваблює бізнесменів інвестувати в нерухомість Туреччини, — досить висока платоспроможність турецького населення і зростання споживання. Середня зарплата в Туреччині — 1 000 $. Мінімальна — близько 350 $. Це приваблює іноземних бізнесменів переносити або масштабувати бізнес на турецький ринок.

Підемо до практичної частини 🙂

Сегменти нерухомості

Вся нерухомість Туреччини поділяється на кілька сегментів.

1) Економ-сегмент

Сюди належать квартири на вторинному ринку житла. Ціни починаються від 350 $ / м2. Їх купують для здачі в цілорічну оренду або для власного проживання. Сюди ж належать квартири в комплексі на етапі котловану, для подальшого перепродажу. Ціни в середньому зростають на 20-30% в рік.

2) Середній сегмент

До цього сегменту відносяться новобудови і житлові комплекси з інфраструктурою. Ці квартири купують для власного відпочинку і для здачі в оренду в курортний сезон. Ціни починаються від 600 $ / м2. Середня прибутковість від здачі в оренду — 6-7% річних. Таку нерухомість можна здавати в оренду через керуючу компанію з гарантією дохідності близько 5% річних. Що значно вище депозиту в європейському банку.

3) Преміум-сегмент

До цього сегмента належать дорогі вілли, а також комерційна нерухомість — офіси, магазини для здачі в оренду. Рентабельність інвестицій у цю нерухомість вище, ніж у середній сегмент.

Якщо ви підбираєте квартиру для здачі в оренду, то ви повинні визначитися з цільовою аудиторією — туристам для тимчасової оренди або повноцінної цілорічної оренди.

Якщо для туристів, то оптимальним варіантом є нерухомість в резиденції з інфраструктурою. Але майте на увазі, що термін здачі в оренду — всього 5 місяців в році, але і здавати нерухомість ви можете значно дорожче.

Якщо виберете цілорічну оренду, то ваш щомісячний дохід буде нижчим, але стабільніше. Для цілорічної оренди найкраще купувати квартиру 1+1 (спальня+вітальня), тому що таку квартиру можна здати швидше. І окупність у квартир 1+1 — найшвидша — напевно, як і скрізь у світі, вони самі затребувані. Квартира 2+1 коштує в півтора рази дорожче, а здати можна все на 100 $ вище.

Середня вартість оренди квартири в місяць — 400-500 $ (все залежить від регіону, стану квартири і сезону).

Бізнесмени, здебільшого, цікавляться комерційною нерухомістю. Російські бізнесмени і СНД зараз найбільше купують, так як це гарантована цінність, їм не доводиться турбуватися про збереження своїх грошей.

Плюс ці інвестиції приносять їм прибуток, багато купують комерційну нерухомість, щоб здавати її в оренду: по-перше, вони отримують з неї прибутку, по-друге, з року в рік вона зростає в ціні. У Туреччині ціни росли останні кілька років: з 2013 року до 2014 року ціна підвищилась на 30%, з 2014 року до 2015 року — на 26%.

Інсайдерська інформація: є багато великих комерційних пропозицій, які в усьому світі продаються закрито.

Припустимо, якщо у продажу готель відомої марки, він у відкриту не продається, тому що це може дуже пошкодити готелю і погано вплинути на його репутацію. Такі готелі продаються закрито, так само, як і курортні комплекси, через відомі керуючі компанії з гарною репутацією. Бізнесменам такі проекти дуже цікаві.

З чого почати покупку нерухомості в Туреччині

Насамперед треба знайти хорошу ріелторську компанію. Як правило, критерій якості компанії» визначається тим, що вам повинні запропонувати багато додаткових сервісів —отримати податковий номер, відкрити рахунок у банку, подати заяву на дозвіл на проживання, підключити воду і електрику, оформити страховку і навіть придбати авто та меблі, якщо необхідно.

До речі, це «особливий» критерій хорошої компанії від поганої. Якщо ви не отримали комплексного пропозиції, краще зверніться в іншу компанію. Дуже часті випадки, коли ріелтори тільки продають, отримують комісію — і залишає вас наодинці з усіма іншими питаннями.

В обов’язки агента з нерухомості входить перевірити документи на нерухомість перед виставленням її на продаж, щоб упевнитися, що продавець насправді володіє цією нерухомістю. Юрист також перевірить, чи не фігурує ця нерухомість де-небудь як заставна база або як забезпечення боргів, так як в цьому випадку власність не можна продавати. Також потрібен юрист, який допоможе оформити «ТАПУ». Серйозної ріелторської компанії обов’язково повинен бути юрист.

Що таке ТАПУ в Туреччині?

ТАПУ — це документ, що підтверджує право власності на нерухомість в Туреччині. За оформлення ТАПУ при купівлі нерухомості державі потрібно заплатити 4% від написаної в ній вартості.

Вибір ріелтора або керуючої компанії

Вибираючи посередника при купівлі, обов’язково дивіться, з ким вони працюють. Якщо агент працює тільки з певним забудовником, то він буде нав’язувати вам об’єкти забудовника.

Обов’язково звертайте увагу, щоб в ріелторської компанії був ліцензований адвокат. Це убезпечить вашу угоду і мінімізує всі ризики.

Якщо у агента є багато ринкових пропозицій, то, швидше за все, він неупереджено покаже вам плюси і мінуси кожного варіанту. Він виявить потреби і постарається підібрати оптимальний варіант.

Будь-яка людина, без різниці, бізнесмен чи ні, турбується перед покупкою нерухомості за кордоном. Це нормально, тому що перед серйозним кроком все завжди дуже довго думають, з максимальною увагою. Важливо поставити себе на місце клієнта, а якщо сам вже проходив цей шлях, це буде ідеальним варіантом.

Головне питання: кому довірити угоду? Партнер повинен бути дуже надійним. Людина, яка хоче купити нерухомість за кордоном, думає і турбується, чи не обдурять. Наприклад, на сайті квартира виставлена за 20 000, а може бути, вона насправді 10 000 варто? Людина в незвичних умовах обережний, і тому першим ділом він шукає адекватну консалтингову компанію.

Нерухомість — бізнес дуже клієнтоорієнтований, люди, в основному, приходять за рекомендацією, покупець дуже щільно контактує з агентом на всьому етапі операції. Щось клієнту не сподобалось — і він не повернеться, підмочить репутацію неприємними відгуками. У цьому бізнесі як ніде важливо, щоб клієнт залишився задоволений. Тому що йому там жити.

«Мені дуже важливо, щоб клієнту сподобалося взаємодія, тоді потім він напише для нас хороший відгук і приведе своїх родичів і друзів, — розповідає Елай. — Оскільки ми є і ріелторами, і консультантами, то клієнту ми говоримо не тільки плюси проекту, але і мінуси. Якщо забудовник завжди буде пропонувати свої проекти і наполягати, що вони найкращі, то в ZemExpert ми дамо йому 10 варіантів і по кожному розповімо, який є плюс, який мінус. Нам не потрібно просувати конкретного забудовника, тому що ми отримуємо фіксовані 3% комісії агентства. Нам важливо, щоб клієнт залишився задоволений».

Важливий момент

Обов’язково запитайте агента або ріелторську компанію про їх комісії —будь-яка порядна компанія зобов’язана назвати її. Стандартна комісія в Туреччині — 3%. Агенти, які відмовляються називати свою комісію, як правило, діють в інтересах одного забудовника і будуть пропонувати дорогу нерухомість, щоб «урвати куш».

Чи безпечно купувати нерухомість в Туреччині?

Тепер поговоримо про найцікавіше. Чи безпечно купувати нерухомість в Туреччині? Чи Не обдурять? Не кинуть?

В часи буму на форумах можна було почитати «дуже страшні історії» про клієнтів, які після придбання нерухомості дізнавалися, що продавець продав власність більше, ніж одному покупцю, і люди просто втрачали гроші. Ці випадки нечисленні і, як правило, є підтвердженням правила «скупий платить двічі»: коли клієнти зверталися до неперевірені агентства або до посередників, завдання яких — просто отримати гроші.

КД: Чому стільки чуток і поганих відгуків на форумі?

Елай Сармастбайов: Була справа, я спеціально їх вивчав і прагнув зрозуміти, що не так. Зрозумів одне: основне невдоволення викликають посередники, які домовилися з одним забудовником і всім людям впихають його об’єкти. Але, дозвольте, якщо люди хочуть квартиру економ, як ви їм можете пропонувати житловий комплекс в сегменті преміум? У людей же зовсім різні цілі.

Проблема виникає саме через нерозуміння потреб різних типів клієнтів. У мене для цього проведено поділ. Оскільки ZemExpert охоплює всі сегменти ринку від економ до преміум, і я вважаю це чесним, тому що, працюючи з одним сегментом ринку, ніколи не задовольнити всі запити.

Часто буває, що бізнесмен купує собі комерційну нерухомість, а для здачі в оренду квартиру економ. У нас для цих цілей спеціальні співробітники, які дуже добре розуміють саме цей ринок, мети клієнтів з економ-бюджетом, їх бажання, їх потреби і вміють підібрати нормальні варіанти на вторинному ринку. Ще вони абсолютно геніально вибивають знижки для клієнта — наприклад, на меблі, дуже багато часу витрачають на це, щоб отримати для клієнта максимально вигідні умови. Наприклад, чоловік купив квартиру, тепер йому потрібна меблі, і вони допомагають цю меблі знайти.

Є в компанії менеджери, які добре вибивають кращі умови у забудовників. Це середній і високий ціновий сегмент, і там у клієнтів інші потреби, вони хочуть великі площі, машиномісце, інфраструктуру. Наші фахівці підбирають, в основному, житлові комплекси. Туди ж відносяться люди, які заробляють гроші: купують нерухомість в новому проекті, а потім перепродують, знову купують в споруджуваному — і знову перепродують.

Остання продаж в цьому сегменті була для клієнта з Росії, він купив одну квартиру в Стамбулі — для життя та дві квартири для здачі в оренду. Для нього самого купили квартиру поряд з Белградським лісом, в стороні Босфорський міст, там є метро, автострада поруч, близько до всіх частин Стамбула. Клієнту дуже сподобалося якість проекту, це трикімнатна квартира 147 квадратів. Потім він купив дві квартири для здачі в оренду — одну з них старому місті недалеко від Султанахмет та іншу в районі Бейликдюзю. Райони, які в стороні від центру — Бейликдюзю, Халкали, Эсенюрт і так далі — дуже добре ростуть в ціні. Центр вже має граничний бар’єр цін і зростає в рік всього на 5-10%, а дальні нові райони зростають на 20-30%.

Періодично клієнти запитують: які гарантії, що мене не обдурять? Це хороше запитання, я вважаю, це нормально — турбуватися в такій серйозній справі. Навпаки дивно, коли людина не турбується.

Я показую клієнту всі сфери, де зайнята компанія. У нас же не тільки нерухомість, ми ще і туроператор, один з найбільших в Туреччині. Є й інші напрями, в тому числі і в Росії.

Чи є сенс нам обманювати, ризикувати репутацією компанії з-за однієї угоди? Я завжди даю скільки завгодно контактів старих клієнтів, щоб людина могла перевірити, як ми працюємо. Зазвичай, якщо цінності у нас і у клієнта збігаються, всі залишаються задоволені.

Як повинна працювати хороша ріелторська компанія і як проходить процес покупки нерухомості

КД: За якими критеріями можна визначити хорошу ріелторську компанію?

Елай Сармастбайов: Першим ділом ріелторська компанія повинна запросити у клієнта максимальну інформацію, що саме він хоче, де, які критерії, який сегмент, що він буде робити. Ріелторська компанія зобов’язана підібрати відповідні варіанти і відправити клієнту на розгляд, так як люди зазвичай виїжджають дивитися конкретні об’єкти. Клієнт дивиться, говорить: «Ось ця гарна, ця погана, це вже краще, а ось ця чудова, знайдіть таких ще».

Після того як клієнт вибрав об’єкт нерухомості і погодив фінансову частину, юрист ріелторської компанії зобов’язаний перевірити, щоб були в порядку всі документи. Правильність оформлення контролюється на кожному етапі. Коли клієнт остаточно визначився, ріелторська компанія запрошує ТАПУ, клієнт здійснює оплату — і стає власником нерухомості.

Але на цьому робота хорошою ріелторської компанії не повинна закінчуватися!

Якщо клієнт придбав нерухомість для здачі в оренду, то ріелторська компанія повинна допомогти її здати. Якщо собі квартиру, то обставити меблями, підключити світло, газ, всі комунікації та все оформити офіційно в різних органах. Вся ця діяльність обов’язково повинна бути включена в агентські комісійні.

Туди ж відноситься і допомогу в подальшому перепродажі, допомога в оформленні виду на проживання, допомогу в придбанні автомобіля — вибір машини в нормальному салоні, перевірка усієї документації, оформлення страховки.

Наприклад, у нас в ZemExpert така політика: якщо клієнту в країні потрібна якась допомога, то він її отримає, і це все входить у наші агентські комісійні. Важливо те, що клієнт заплатив за своє житло і у нього повний пакет. Вважай, він найняв собі цілу команду співробітників. Наприклад, у нього відразу з’являється адвокат у цій країні. Щось потрібно — дзвониш менеджеру і кажеш: «Потрібен салон, перевір мені всю документацію». Або: «Мені потрібна меблі».

Важливі нюанси при купівлі нерухомості

Буває і таке, що вам показали одну квартиру, а продали за фактом іншу. Якщо вирішили придбати безпосередньо у забудовника, то обов’язково стежите за цим.

Часто підступ може бути в квадратурі квартири. У Туреччині всі говорять квадратуру в брутто, багато клієнтів не звертають на це уваги, а різниця доходить до 25-45%. Наприклад, забудовник сказав, що площа квартири — 100 квадратів, а виявляється, що житлових там всього 65.

Ще одна поширена проблема — заміна обіцяної «начинки». Забудовник може пообіцяти певний набір меблів — наприклад, що холодильник буде марки Siemens, шпалери такої-то марки, такий цемент марки — а потім поміняти заявлене в процесі забудови.

Щоб захистити себе від подібного, потрібно при підписанні контракту з забудовником розписати всі деталі — квадратура брутто така-то, квартира знаходиться в будівлі такому-то, поверх такий, вікна ось сюди. Дуже важливо, щоб контракт перевірив юрист, тоді ви будете захищені. Уряд Туреччини дуже швидко вирішує такі судові розгляди на користь клієнта.

Тому ідеальний варіант при купівлі нерухомості — знайти перевірену ріелторську компанію, яка надає комплекс послуг “під ключ”. Або, як говорять у Туреччині, all inclusive 🙂 Тоді процес придбання нерухомості в Туреччині пройде для вас легко і просто.

За допомогу в підготовці матеріалів редакція Клубу Директорів дякує нашого читача Елая Сармастбайова, директора проекту ZemHome. Якщо у вас після прочитання статті залишилися питання чи хотіли б дізнатися більше про інвестиції в нерухомість Туреччини, обмінюємося контактами Елая:

пошта — [email protected]

моб. тел. +90 534 348 08 24



Бутенко Інна

Контент-менеджер
В
Клуб директорів

Підбираю цікавий і корисний контент для читачів Клубу Директорів.

    This author does not have any more posts.

З цією статтею читають
Як приймати рішення у бізнесі на основі цифр в 2019


Як заощадити 8 годин на добу за допомогою нового сервісу Делегатор


17 висновків з планерки підприємця з обігом 300 мільйонів в рік


6 помилок при виборі забудовника


З лузерів в лідери: чому нас вчить історія British Airways


3 історії про каву: клієнтоорієнтованість, як запорука успіху бізнесу



Авторизуватися для коментування: